1. Wanneer ben ik
in onderhandeling?
U kunt niet afdwingen dat U in onderhandeling bent. U bent pas in onderhandeling
als de verkoper reageert op Uw bod. Dus: als de verkoper een tegenbod doet.
Ook kan de verkopende makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met U in onderhandeling
is. U bent niet in onderhandeling als de verkopende makelaar aangeeft dat hij
Uw bod met de verkoper zal overleggen.
2.
Mag een makelaar doorgaan met bezichtigingen als er al over een bod onderhandeld
wordt?
Dat mag. Een onderhandeling hoeft nog niet tot een verkoop te leiden. De verkoper
kan daarnaast wellicht graag willen weten of er meer belangstelling is. De eerste
bieder hoeft nog niet de beste te zijn. Daarom gaan de bezichtigingen door.
Vaak zal de verkopende makelaar aan belangstellenden vertellen dat hij, zoals
dat heet, "onder bod" is. Een belangstellende mag dan wel een bod uitbrengen,
maar krijgt daar geen antwoord op tot de onderhandeling met de eerste geïnteresseerde
beëindigd is. De makelaar zal geen mededelingen doen over de hoogte van biedingen.
Dit zou het overbieden kunnen uitlokken.
3. Kan verkoper de
vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling verhogen?
Het antwoord is ja. Als de vraagprijs alleen een uitnodiging is tot het doen
van een bod (zoals beschreven onder "Word ik koper als ik de vraagprijs bied?"),
dan kan de verkoper ook besluiten de vraagprijs te verlagen of te verhogen.Tijdens
een onderhandeling doen partijen vaak over en weer biedingen. Als de verkopende
partij een bod aanvaardt, dan is er sprake van een koop. Als de verkoper een
tegenbod doet, kan de koper door dit te aanvaarden de koop tot stand brengen.
Andersom kan dat ook. Als de potentiële koper een tegenbod doet dat afwijkt
van het bod dat de verkopen de partij eerder heeft gedaan, dan vervalt die eerdere
bod van de verkopende partij. Dus ook als de partijen "naar elkaar toekomen" in het biedingproces kan de verkoper ineens besluiten om toch zijn tegenbod
weer te verhogen en de koper om zijn bod weer te verlagen.
4. Wanneer komt de koop
tot stand?
Als verkoper en koper het mondeling eens worden over de voor hen belangrijkste
zaken bij de koop (dat zijn meestal de prijs, de opleveringsdatum en de ontbindende
voorwaarden), dan is er een koop. De verkopende makelaar legt deze koop vast
in een koopakte. Daarin moet staan wat de partijen mondeling hebben afgesproken.
Meestal wordt er nog een aantal afspraken vastgelegd in de koopakte. Denk hierbij
bijvoorbeeld aan de boeteclausule. Dergelijke aanvullende afspraken gelden pas
zodra de koopakte door beide partijen is getekend of van tevoren mondeling akkoord
is bevonden.Een ontbindende voorwaarde is overigens een belangrijk onderwerp.
Hierover moeten de partijen het eens zijn vóóóór de mondelinge koop. Let op:
U krijgt als koper niet automatisch een ontbindende voorwaarde voor de financiering.
Bij Uw bod moet U melden dat dit "onder voorbehoud financiering" is.
5. Word ik koper als
ik de vraagprijs bied?
Over deze vraag bestaan veel misverstanden. Het hoogste rechtscollege, de Hoge
Raad, heeft namelijk in een vonnis bepaald dat de vraagprijs van een woning
een uitnodiging is tot het doen van een bod. Als U de vraagprijs uit een advertentie
of woninggids biedt, dan doet U een bod. De verkoper kan dan nog beslissen of
hij Uw bod wel of niet aanvaardt of dat hij zijn makelaar een tegenbod laat
doen.
6. Mag een makelaar
tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigingen?
Dat mag. Eén van de partijen mag de onderhandeling beëindigen. Soms zijn er
zoveel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk
is te bepalen wie de beste koper is. In dat geval kan de verkopende makelaar
-- natuurlijk in overleg met de verkoper - besluiten de lopende onderhandeling
af te breken en de biedprocedure te wijzigen. Uiteraard dient hij eerst de eventuele
gedane toezeggingen na te komen (zie ook vraag acht en negen). De makelaar kiest
vervolgens bijvoorbeeld voor een inschrijvingsprocedure. Alle bieders hebben
dan een gelijke kans om een hoogste bod uit te brengen. Vraag bij Uw VBO-makelaar
naar een folder over deze procedure.
7. De makelaar vraagt
een ''belachelijke'' hoge prijs voor een woning. Mag dat?
De verkoper bepaalt waarvoor hij zijn woning verkoopt in overleg met zijn makelaar.
De koper kan onderhandelen over de prijs, maar de verkoper beslist. Dat geldt
voor alle zaken die de verkoper belangrijk vindt om over te beslissen of hij
zijn woning aan deze koper wil verkopen. Als verkoper en koper het over deze
zaken eens zijn, is er een koop. Soms besluiten verkoper en koper over een aantal
minder belangrijke zaken -- roerende zaken bijvoorbeeld -- pas te onderhandelen
als ze het over de hoofdzaken eens zijn.In een dergelijk geval kan een rechter
wel bepalen dat de partijen, nu ze het over de door hen zelf aangegeven hoofdzaken
eens zijn, moeten doorgaan met onderhandelen tot er een redelijk resultaat is
bereikt.
8. Wat is een optie?
Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige
verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Partijen zijn
het dan wel eens over de voorwaarde van de koop, maar de koper krijgt bijvoorbeeld
nog een week bedenktijd. Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning is zo''n optie
nog wel gebruikelijk. Bij het aankopen van een bestaande woning wordt vaak ten
onrechte het begrip ''optie'' gebruikt. Dan heeft het de betekenis van bepaalde
toezeggingen die een verkopende makelaar kan doen aan een belangstellende koper
tijdens het onderhandelingsproces. Zo''n toezegging kan bijvoorbeeld inhouden
dat een belangstellende koper een paar dagen de tijd krijgt om na te denken
over een bod. De makelaar zal in de tussentijd proberen niet met een andere
partij in onderhandeling te gaan. De belangstellende koper kan deze tijd gebruiken
om een beter inzicht te krijgen in zijn financiering of in de gebruiksmogelijkheden
van de woning. Een optie kan U niet eisen; de verkoper en verkopende makelaar
beslissen zelf of er in een onderhandelingsproces bepaalde toezeggingen worden
gedaan.
9. Als ik de eerste
ben die belt voor een bezichtiging, als ik de eerste ben die de woning bezichtigt
of als ik de eerste ben die een bod uitbrengt, moet de makelaar in deze gevallen
ook het eerste met mij in onderhandeling gaan?
Op deze drie vragen is het antwoord nee. De verkopende makelaar bepaalt samen
met de verkoper de verkoopprocedure. De verkopende makelaar heeft wel de verplichting
U daarover te informeren. Het is verstandig als U serieus belangstelling heeft
de makelaar te vragen wat Uw positie is. Dat kan veel teleurstelling voorkomen.
Doet de makelaar U een toezegging, dan dient hij deze na te komen.
10. Zit de makelaarscourtage
in de ''kosten koper''?
Neen. Voor rekening van de koper komen de kosten die de overheid ''hangt''
aan de overdracht van een woning. Dat is de overdrachtsbelasting (6%) en de
kosten van de notaris voor het opmaken van de leveringsakte en het inschrijven
daarvan in de registers. Als de verkoper een makelaar inschakelt om zijn woning
te verkopen, dan moet hij ook zelf met de makelaar afrekenen voor deze dienst
(makelaarscourtage). De makelaar dient bij de verkoop vooral het belang van
de verkoper, dus niet van de koper. Het kan daarom eveneens voor de koper van
belang zijn een eigen makelaar in te schakelen.
(terug naar boven)
